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a* 咨询于 2012-12-05 01:40
如何确定继承权的丧失？
北京民商法律师网-北京民商律师,北京合同纠纷律师,北京房地产律师,北京债权债务律师,企业法律顾问回复：案例：
在现实生活中，有些子女为争夺父母的遗产，采取一些不正当的手段达到获取遗产的目的。为了保护继承人的合法继承权，制裁违法行为，法律规定继承人在什么条件下丧失继承权？
评析：
根据我国《继承法》第七条的规定，继承人有下列行为之一的，丧失继承权：（一）故意杀害被继承人的；（二）为争夺遗产而杀害其他继承人的；（三）遗弃被继承人，或者虐待被继承人情节严重的；（四）伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。上述四项内容，就是丧失继承权属于民事法律制裁措施的实质性条件。在适用以上四项条款时要注意以下问题：
一、故意杀害被继承人的，是指继承人故意杀害被继承人，包括既遂和未遂两种情况。继承人故意杀害被继承人既遂的，人民法院可以据此剥夺其继承被其杀害的被继承人遗产的权利；继承人故意杀害被继承人的犯罪行为未遂的，即被继承人未死亡，人民法院也可据此剥夺其继承被继承人遗产的权利，继承人不论基于什么动机而杀害被继承人的，只要实施了杀害被继承人的行为，法律上都应当剥夺其对被其杀害的被继承人遗产的继承权。
二、为争夺遗产而杀害其他继承人的，即为争夺遗产而实施了杀害其他继承人（包括法定继承人或遗嘱继承人）的行为。为争夺遗产而杀害其他继承人也包括既遂和未遂两种情况。如果继承人不是以争夺遗产为目的，而杀害其他继承人的，实施杀害行为的该继承人仍然有继承权。
三、遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的。遗弃被继承人的，只要实施了遗弃被继承人的行为即丧失对被其遗弃的被继承人的遗产的继承权利。虐待被继承人情节严重的，可以从时间的长短，手段是否恶劣、残忍，后果是否严重，社会影响大小等方面，具体地加以确定。如果继承人虐待被继承人的时间较长，手段比较恶劣、残忍，后果比较严重，社会影响比较坏，就可以丧失对被虐待的被继承人的遗产的继承权。
四、伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。伪造遗嘱、篡改遗嘱、销毁遗嘱的行为侵害了丧失劳动能力又无其他生活来源的继承人的利益。侵害了未成年人的继承权，或者因此造成其他继承人生活困难的，均属于情节严重的行为。继承人由于伪造遗嘱，或者篡改遗嘱，或者销毁遗嘱，情节严重的丧失继承权。
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d* 咨询于 2012-12-05 01:38
我承包了一个小工程，总造价20万，当时没写合同。建筑公司只付了10万，就不付尾款了。我们手里只有工地的责任工长开的收方单。并且是复印件【原件被建筑公司拿了】，建筑公司说我们只做了10万元的工程，拒付尾款，我该怎么办。求帮忙。
北京民商法律师网-北京民商律师,北京合同纠纷律师,北京房地产律师,北京债权债务律师,企业法律顾问回复：注意收集可证明你承包工程工程量的相关证据，结合工程的具体情况及建筑公司已经支付你10万元的证据综合分析，应该可以收集到你可以主张权利的证据。如有疑问，可来电咨询。
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a* 咨询于 2012-12-05 01:34
2003年12月，万某和陈某两人合资开办了一家网络技术服务公司，向当地工商局办理了注册登记。其中万某出资6万元，陈某向朋友齐某借款4万元作为自己的出资。2004年1月，该公司因管理不严而发生严重失窃事件，公司财产损失殆尽，只剩下1万元存款，而负债高达6万元，其中向个体户周某借款4万元，向某电脑公司购买电脑欠款2万元。网络公司因此宣告破产。此时，齐某、周某和电脑公司都找到万某和陈某两人，要求他们清偿欠款。两人提出所开办公司为有限责任公司，只能以账面上所剩下的1万元在三者间按2：2：1的比例清偿。齐某等人不同意，便向人民法院提起诉讼。请问该如何处理？
北京民商法律师网-北京民商律师,北京合同纠纷律师,北京房地产律师,北京债权债务律师,企业法律顾问回复：破产宣告系有管辖权的人民法院受理申请人的破产申请并经相关程序后依法裁定作出的。公司经人民法院宣告破产后，即进入破产清算程序，由人民法院指定管理人（破产清算组）对破产人的资产、负债进行清理，按照债权人会议表决通过的破产财产变价方案和分配方案处置破产财产并分配破产债权。
本案中，该公司并未如提问人所理解的公司已进入破产程序，故人民法院应判决该公司全额清偿齐某等人债务。
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j* 咨询于 2012-12-05 01:30
请问委托合同与行纪合同、代理合同有何区别？
北京民商法律师网-北京民商律师,北京合同纠纷律师,北京房地产律师,北京债权债务律师,企业法律顾问回复：试析委托合同与委托代理、行纪合同的区别
案情简介：
1997年3月21日，刘轶波（一审原告，二审上诉人）与某商业储运公司（一审原告，二审被上诉人）达成口头协议，由原告委托被告代理将8吨菠萝自昆明运往重庆的铁路运输手续，费用为1700元。双方对发货时间和提货时间未约定。原告按约定于当天下午及次日上午交付1700元费用，同时将8吨菠萝交付被告。被告随后为其办理了货运手续。1997年3月28日，该批货自昆明发往重庆。货运单上托运人为商业储运公司，收货人为原告，货物名称为菠萝汁。同年4月2日，原告在重庆东站提货，8吨菠萝全部霉烂变质，为此还花去垃圾清理费500元。后原告起诉，要求商业储运公司承担责任。另查明：原告购买菠萝费用为18400元，运至昆明运费为2600元，重庆提货费为620元，在重庆期间住宿费为1200元。
本案判决：
一审法院认为，双方当事人之间的口头委托代理协议成立，故双方系代理关系。代理是代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事代理法律行为，由此产生的民事法律后果由被代理人承担。本案中，发生货物霉烂的结果系原告委托被告代理运输的发货时间不明，对此后果原告应承担完全责任。
二审法院认为，商业储运公司接受原告的委托，以自己的名义为原告办理铁路运输，并收取了相关代办费，双方形成委托运输关系。商业储运公司未能妥当履行受托义务，导致所运货物发生毁损，应承担相应的民事责任。
评析：
本案系委托人因受托人未妥当履行受托事务致委托人受损而要求赔偿案。从案情看，双方对委托代办货运手续这一口头协议无异议，且双方已实际履行，根据《合同法》第36条规定，双方的口头协议有效。对本案处理结果有实质影响的是对本案法律关系性质的认定——原告与商业储运公司之间的是委托合同还是仅仅存在代理关系？这是笔者拟在下文中详细探讨的问题。
一、不能以是否以本人名义来区分委托合同与委托代理
有一种观点认为，代理人“以被代理人名义”实施民事法律行为是代理行为的最基本的特征。而本案的商业储运公司在代原告办理铁路货运手续时，并非以原告的名义实施，而是以该公司的名义办理铁路货运手续。故本案双方当事人之间不具备代理的基本特征，不属于代理关系。我认为，这是对委托合同与代理制度的区别的误读。
所谓代理乃一种依他人之独立行为而使本人直接取得其法律效果之制度。 商业储运公司的行为效果不能直接归属于原告，代理怎么可能成立？并且行为人是否有代理权，归根结底不取决于行为人是否获得本人之授权，而取决于行为人与相对人所为之法律行为，其法律效果由行为人承担，还是由本人承担，因而可以说不取决于行为之开始，而取决于行为之结果。由行为人承担，表明法律确认代理不成立，行为人不得为代理行为，也就是说无代理权。
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j* 咨询于 2012-12-05 01:22
买卖私房有哪些法律程序?
北京民商法律师网-北京民商律师,北京合同纠纷律师,北京房地产律师,北京债权债务律师,企业法律顾问回复：城市私有房屋买卖主要指公民个人之间的房屋买卖行为，按我国法律规定，国家机关、团体、部队、企事业单位一般不允许购买私有房屋，如果有特殊情况必须购买时，也要经过县以上人民政府批准，才可购买。
私有房屋买卖应按以下程序办理：
(l)订立买卖契约。买卖契约应包括如下主要条款：房产坐落位置、产权状况、成交价格、付款方式、违约责任等等，该契约应以书面形式成立；
(2)接受房地产交易管理部门的审查。一般先由交易双方向房屋所在地房产交易管理部门办理申请手续后，管理部门要查验有关的证件，审查产权；并到现场作必要调查，同时由估价人员对交易的房屋进行估价；
(3)立契。房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负责人审核批准后，经办人将通知买卖双方办理立契手续、买卖双方在契约上签名盖章；
(4)缴纳税费。办理完立契手续后，买卖双方向房地产交易管理部门缴纳手续费和契税；
(5)办理产权转移过户手续。房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。
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u* 咨询于 2012-12-05 01:21
怎样签商品房买卖契约？
北京民商法律师网-北京民商律师,北京合同纠纷律师,北京房地产律师,北京债权债务律师,企业法律顾问回复：许多购房者在房屋交付时才发现眼前的房屋与当初开发商信誓旦旦的承诺相去甚远，或者根本就拿不到房产。但由于商品房买卖契约规定不清或者根本就没有作规定，无从追究开发商的责任。因此，认真签好商品房买卖契约，是保护自己合法利益的第一道屏障。
签合同时有一个观念是要修正的，那就是格式合同是不可修改的。许多购房者对开发商提供的标准格式合同全部服从，大笔一挥了事。其实格式合同是由房地产交易的主管部门制定的，具有普遍适用性，但并不具有针对性。
建设部1998年2月发布《关于加强商品房销售管理的通知》中明确指出：商品房销售应当签订书面合同，开发商不得使用强制性的格式合同，购房者有权对合同内容提出变更和修改。据此，购房者完全可以根据自己对商品房的要求及开发商的承诺修改格式合同，修改的内容作为原格式合同的补充协议，与原格式合同具有同等的合同效力。
签合同时第二个注意的事项是商品房的质量条款。据调查资料显示，商品房质量纠纷中主要质量问题是屋面、厨房、厕所渗漏，结构裂缝，墙皮或面砖脱落，装饰装修粗糙，器具质量低劣等。因此对质量条款的约定应事无巨细，最好是能请这方面的行家提供建议。对于开发商提供样板房做参考的，对样板房的各项质量指标也应以质量条款的形式落实。
总之，签订质量条款时周到细致是与将来发生质量纠纷时你可能得到的补偿成正比的。
最后要注意的是在合同签订后三个月内到房地产管理部门登记备案。房地产属于不动产，不动产的转让登记具有绝对效力，可以对抗未登记的房产转让行为。这就是说，即使你签约在先，并已交足房款，但如果开发商再将同一房产转让他人，并已抢先登记，虽然开发商会由此承担退回房款和违约责任，但你预想中的房屋必然落空，为买房所作出的种种努力也将付之东流。
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3* 咨询于 2012-12-05 01:20
开发商违约，置业者怎么办？
北京民商法律师网-北京民商律师,北京合同纠纷律师,北京房地产律师,北京债权债务律师,企业法律顾问回复：依据合同法的一般理论，开发商根本违约，置业者有权解除合同，予以退房并追究开发商的违约责任，主要有以下三种情况：
1、逾期交房超过一定期限。
合同中一般都有规定，开发商应于约定的时间交付房屋，逾期超过一定期限，仍未交付的，置业者有权解除合同，予以退房，并要求返还楼价款及利息，双倍返还定金，赔偿损失。 当然置业者也可以不解除合同，只追究开发商的违约责任，对此置业者有选择权。如果开发商逾期交房没有超过合同规定的期限，置业者则不能解除合同，予以退房，只能请求开发商承担逾期交房的违约责任。
2、房屋质量不符合合同约定的标准，不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准，置业者有权退房。
房屋质量不符合合同约定的标准，主要表现是室内装修不符合约定的材质、规格、布局、结构等，若经修复能够符合约定的，置业者不能退房，如不能修复，或者经修复仍不能符合规定， 则置业者有权解除合同，予以退房，并要求返还楼价款及利息，双倍返还定金，并要求开发商赔偿其他损失。
有的合同中没有约定房屋质量的具体标准，那么，对此事项的认定原则是： 是否符合居住、使用的条件，若该房屋不符合居住、使用的条件，开发商即构成根本违约， 置业者有权退房，并追究开发商的违约责任。
3、由于开发商的过错，置业者不能依约取得房屋所有权证书。